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杨经旭:开发商“土地之殇”

2020-01-15 02:14:35来源:励志吧0次阅读

对于开发商而言,土地是最关键的生产要素。可自去年底以来,土地突然变得会咬手了,痛得开发商直跳脚。

亚当·斯密认为“土地是财富之母”,这句话适用于全人类。对于房地产业来说,土地是“立业之基”,对于开发商而言,土地是最关键的生产要素。可自去年底以来,土地突然变得会咬手了,痛得开发商直跳脚。

今年以来,全国许多地方都出现土地流拍,甚至退地的现象,土地市场的下调早于房产市场,程度亦深于房产市场。前几年以圈地为乐,以巨量储备为荣的地产大佬,绝难料到往昔的“香饽饽”变成了如今的“烫手芋”,典型如恒大地产,因IPO受阻,被几千万平米的土地储备直压得喘不过气,不得不贱卖股权和地块。

去年10月份,笔者曾写过一份《当前地价过快上涨的特点、成因、影响分析及对策建议》的研究报告,提交中房协参考。统计数据表明,2007年前三季度,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.7%,而前三季度地价上涨幅度却高达12.8%。2007年夏天,是一个盛产“地王”的季节。

土地是天然投机良品,无论是1990年以前的日本,还是1992-199 年的海南,皆曾出现炒地风潮。市场有起就有落,泡沫破灭后,因炒地而赔得底朝天,没什么稀奇。然而,如果因土地制度和市场体制问题,而导致的开发商“哑巴吃黄连”,就值得深思了。

房地产开发的基础与条件是拥有土地,开发商为了实现可持续经营,必须保证时时存有一定数量的土地,否则将面临无米下锅之窘;若是小企业,暂时断炊无甚大碍,可如果万科这样的万人大企业土地告急,则企业运营将出现系统性崩溃,

收缩战线、大量裁人势不可免。

企业实现持续“土地流”的方式有两个,一是只要想获得土地,短时间内就能通过市场或其它途径得到满足;二是企业须未雨绸缪,提前把进行土地储备,以满足未来几年开发的需要。事实上,目前在我国,第一条路基本上被堵死,开发商不得不求诸第二条路径,至于土地储备的多与少,跟企业的实力、规模、雄心、市场预期有关。

为什么开发商难以轻易获得土地?一是我国土地资源非常稀缺,尤其是城市建设用地,总体供不应求,而征用农地由控制,企业无权插手。二是土地的不可移动性,导致一个区域的土地不可再生、无法复制,一旦被他人占有,则无法获得。三是城市土地实行国有制,垄断土地供应,开发商很难知道的中长期供地计划,即使存有此类计划,也常常受官员换届和城市规划修改的影响而频频变脸。四受城市规划制约,每块城市建设用地都有法定的用途,一般而言,企业很难改变其用地性质,只能遵循客观存在而寻找所需类别的土地。

舆论一边倒地指责部分企业去年圈地太疯狂,并落井下石地嘲笑他们现在的狼狈相。笔者呼吁,是否也应稍稍解析一下地方垄断土地供应的弊端,是否也该反思一下“招拍挂”制度推高地价的负面效应,是否也该澄清地方从高地价中获益远超开发商却没能通过税收转移支付给买不起房子的草民,是否也该略略体慰一下开发商在拿地与不拿之间的困惑与迷茫?

楼市风雨潇潇之际,恒隆的陈启宗却高调抛出“熊市纳地论”,而李嘉诚等香港地产大佬一样没有停手拿地,尤其青睐二线城市。就算是貌似因资金紧张而频打“降价牌”的万科,也没闲着,今年上半年拿地 24万平方米,明显超过265.8万平方米的销售量,只是拿地方式更注重并购,新增项目中有76.2%通过合作方式获取,平均土地成本2155元/平方米,远低于去年。

在房地产这一高风险行业,没有永远只赚不赔的项目,有些地块可以让你赚得盆满钵满,有些地块却像“地雷”,踏上去就会让你血肉横飞。去年摘得地王的企业如今日子都不好过,有些悔得肠子都青了。但只要还想在中国这片土地上干开发这档营生,就得有土地储备。面对“地雷阵”,面那些有勇无谋的开发商,将成烈士;那些畏缩不前的开发商,将被人遗忘;那些智勇双全的开发商,将成为真正的地产巨人。

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